對于86號公告的這個小規定，邏輯上只存在兩種解讀，一是稅務總局認為免租期本身就不屬于無償贈送。二是免租期雖然屬于無償贈送，但專門規定不視同銷售。

一眼可以看出，第二種解讀是錯誤的。因為在構成無償贈送的前提下，稅務總局沒有權力開口子規定可以不視同銷售。因為《試點實施辦法》在定義視同銷售時，沒有諸如：“國務院財政稅務主管部門另有規定的除外”這樣的規定。

所以，如果構成了無償贈送，稅務總局也沒法不讓交稅。

看起來，86號文這條的正確解讀是：免租期不屬于無償贈送。

稅務總局這樣理解的理由是什么呢？

首先，從業務實質看，免租期顯然是一項促銷優惠降價行為，任何人都不會認為它真正是一種贈送。

其次，免租期與未來租期是一個合同整體，從整體看，是一個有償的租賃行為，不能只將其部分租期分離出來，作為單獨的租賃業務處理。

比如，永遠不會出現這樣的情況：客戶只租免租期，就像文前“只買不甜的蘋果”一樣。當然，如果真有這種奇葩的事發生，就要視同銷售了。

上面的分析看似有理，其實也是錯誤的。

稅務總局86號公告實際上是在試圖對“業務實質是什么”進行規定，即規定：免租期是一項促銷降價，還是一項贈送。

而它同樣也沒有這個權力。

稅務總局在法律授權范圍內，有權規定如何交稅，但無權規定一種行為事實上是什么。

免租期是贈送行為，還是降價行為？或者算是一個獨立的租期？這都屬于“事實”，事實不是文件能定義出來的，而只能通過業務、合同、證據證明出來。

所以，86號公告的這個規定，本該是由稅務稽查與納稅人，結合證據來把握確認的，不應該直接用文件來越廚代庖。

萬一我真和房客簽個一年的租賃合同，約定一年全是免租期，拿這個文件來說不交稅，稽查會認可嗎？

也就是說，86號這一規定，仔細分析，在法律上看是有問題的，是沒有依據。只是它有利于納稅人把握，方便于稅務稽查定性，所以，這樣的文件很受歡迎。務實點的話，我們應以“工具”的態度來看待它，至于背后的原理，就不必去分析了。

我們往往喜歡通過文件把握納稅的要害，實際上是偏離了航線，還是應該通過規則來把握。